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美国换房时没利用“1031 Exchange”?那可亏大了
2020-04-09 16:07

“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges),是从美国国家税务法第1031条款项IRC Sec 1031)中的规定而得名。在法律条文的定义下,“如果交换的房产是用于商业性使用,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”

举个例子:

吴女士五年前以70万美元的价格在纽约郊区购入一套二手联排别墅出租,后来也把贷款付清了。现在该联排别墅的市价为100万美元。

最近吴女士发现曼哈顿的公寓新楼盘很多,品质和设计都非常好,而且曼哈顿的高级白领租客很多,所以她打算把联排别墅卖掉,换成曼哈顿的新公寓。

联排别墅的增值有30万美元,如果吴女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房,还可将延后的税用于更多地方的投资使用。

1031法适用的投资类型 

该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质,但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换,出租房match可以与土地,土地可以与办公大楼等等。

不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷等财产的交换。

1031 Exchange 的操作流程

首先,要咨询专业会计师关于1031延税法的相关细则,看看自己的情况是否符合1031法的标准。其次,在房地产出售时要让购买者知道你的1031法交换意图,并同意配合你,资金各方面能及时到位。然后,找到一家合格的中介机构签订合同,设立托管账户,由这家中介结构收取你出售上个房产的资金,在45天之内找到替代的房产,并在180天内完成交割,由中介机构支付购房款和收取相应的服务费用。

使用1031交换条例的流程非常复杂,并且每一步都有时限,必须十分谨慎,最好是有这方面经验的会计师和房产经纪帮助。

使用1031延税需注意的事项 

第一,使用1031延税要及早准备,找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜,把握好时间点,各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后,才想到要用1031,那就迟了。

第二,卖掉旧房的钱放到哪里?用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户,也不能放到你聘请的律师账户。

第三,你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱,任何有余留的部分都要缴税。

第四,45天的概念。在卖掉旧房的45天内,起码要找好最多三处新的房产,登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套,不能换成其他房产。

第五,180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户,否则1031延税失效。请一定记住,180天不是半年,不是6个月,而是整整180天。

需要注意的是1031虽然是缓税,不是免税,但在金钱越来越贬值的情况下,同样的税款越晚交越合适,变相的是种资产增值。

除了时间方面,换房时这些也需要注意 

1. 卖旧房时,不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成,因此不要待价而沽,建议降低理想价位,使旧房尽快出手。

2. 对买家offer的选择上,选择最有把握买你房的那一位,尽量选择全现金或贷款量少的买家,哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不要任何差池。

3. 使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case,但尽量聘请同一位律师,他了解你的状况,会帮你协调出现的许多意外情况。

4.可以把旧房买家的定金,去支付你买新房的定金。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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